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城市拆迁常见情形
Urban Housing Demolition国有土地上房屋征收，围绕征收决定、补偿安置方案与旧城改建项目的异议程序。
- 房屋征收决定的合法性审查（公共利益、规划与立项依据）
- 征收补偿方案异议、听证申请与意见反馈
- 房地产价格评估机构选定程序与评估报告审查
- 补偿方式：货币补偿、产权调换与就近安置
- 棚户区改造、旧城改建项目的节点核查与协议审阅
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城市拆迁
国有土地上的房屋征收，围绕征收决定、补偿安置方案、评估报告和补偿决定四份文件展开。哪一份的程序有瑕疵，对应的救济路径就打开一条。
这类案子通常卡在哪
国有土地征收的程序是法定串联的：征收决定 → 补偿方案 → 评估 → 补偿决定 → 搬迁。卡在哪一环，就决定还能做什么。
四个必核的节点
同一类案件，争议往往落在同样的几处。先把这四处理清楚，再决定走哪条程序。
征收决定
是否符合公共利益、是否列入年度计划，是整套程序能否成立的前提。
补偿方案
公示不少于三十日，意见反馈与听证申请必须在这个窗口内提出，过期就是放弃。
评估环节
评估机构可以协商选定，报告未送达或未告知复核权，都是可主张的瑕疵。
补偿决定
送达时间决定复议六十日、诉讼六个月的起算点，两个期限互不替代。
城市拆迁相关文章与案例
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《房屋征收评估办法》第17条：分户报告何时到手？公示期满后转交
分户报告要两名以上估价师签字并盖机构公章，不得以印章代替签字，由征收部门转交被征收人。转交之前还有一道公示与现场解释程序，缺任何一项都可以书面要求补正。
《房屋征收评估办法》第13条：评估方法怎么选？市场法优先适用
方法不是随便挑一个。类似房地产有交易的应当用市场法，有经济收益的用收益法，在建工程用假设开发法；能同时用两种以上的，必须交叉校核，并说明为何排除其他方法。
《房屋征收评估办法》第12条：评估员必须入户？查勘记录三方签字
实地查勘是评估的事实基础，估价师应当入户查看、拍照留档并做查勘记录。记录须由征收部门、被征收人和估价师三方签字，拒绝签字的要有见证，否则查勘无法自证。
《房屋征收评估办法》第10条：房屋价值按哪天算？征收决定公告日
评估时点被锁定在房屋征收决定公告之日，不是签约日，也不是交房日。时点前移或者后移，都会让补偿与真实市场脱节，这是核对报告的第一项，拿到报告先看日期再看数字。
《房屋征收评估办法》第4条：评估机构谁定？被征收人先协商
评估机构的第一顺位由被征收人协商确定，协商不成才进入投票或者摇号。选定程序违法，评估结果的可信度就无从谈起，这是审查评估报告的第一道关口，也是最先该看的地方。
安置房交付验房，哪几项不查清不能签字？
五查：竣工验收备案、实测面积、渗漏开裂、水电气配套、物业费起算。没见到竣工验收备案表就收房，后面出问题很难追。签字顺序也要守住，先验房后签收。
产权调换的差价，按哪个时点结算？
按征收决定公告之日。被征收房屋和用于调换的房屋，都以这一天为评估时点，两边价值相减得出差价，交房时一次结清。选货币还是选调换，主动权在被征收人手里。
复核和专家鉴定，能不能跳过复核直接鉴定？
不能。复核在前，鉴定在后，顺序是定死的。直接申请鉴定的，专家委员会通常不予受理，白耗时间还可能错过十日期限。先拿到一份书面复核结果，才有下一步。
评估报告送达后，多少天内必须提异议？
十天。自收到评估报告之日起十日内向原评估机构申请复核；对复核结果仍有异议的，自收到复核结果之日起十日内申请专家鉴定。两个十天，起算点不同，逾期就失去这道程序。
评估机构，被征收人有没有权自己选？
有权参与选，但不是一个人说了算。先由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定或随机摇号确定。征收方单方指定评估机构的，选定程序本身就有问题。