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城市拆迁常见情形
Urban Housing Demolition国有土地上房屋征收，围绕征收决定、补偿安置方案与旧城改建项目的异议程序。
- 房屋征收决定的合法性审查（公共利益、规划与立项依据）
- 征收补偿方案异议、听证申请与意见反馈
- 房地产价格评估机构选定程序与评估报告审查
- 补偿方式：货币补偿、产权调换与就近安置
- 棚户区改造、旧城改建项目的节点核查与协议审阅
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城市拆迁
国有土地上的房屋征收，围绕征收决定、补偿安置方案、评估报告和补偿决定四份文件展开。哪一份的程序有瑕疵，对应的救济路径就打开一条。
这类案子通常卡在哪
国有土地征收的程序是法定串联的：征收决定 → 补偿方案 → 评估 → 补偿决定 → 搬迁。卡在哪一环，就决定还能做什么。
四个必核的节点
同一类案件，争议往往落在同样的几处。先把这四处理清楚，再决定走哪条程序。
征收决定
是否符合公共利益、是否列入年度计划，是整套程序能否成立的前提。
补偿方案
公示不少于三十日，意见反馈与听证申请必须在这个窗口内提出，过期就是放弃。
评估环节
评估机构可以协商选定，报告未送达或未告知复核权，都是可主张的瑕疵。
补偿决定
送达时间决定复议六十日、诉讼六个月的起算点，两个期限互不替代。
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产权调换的差价，按面积差结算还是按价值差？
按价值差，不按面积差。用被征收房屋的评估价减去调换房屋的评估价，多退少补。地段、楼层、朝向不同，面积一样价值也可能差出一大截，只按平米对换等于默认同价。
搬迁费按次包干，实际花超了还能不能主张？
能主张，但要靠票据和合理性。搬迁费标准由市县级制定，通常按户或按面积包干；实际支出明显高于包干标准且有凭证的，可以要求据实结算，包干是下限不是天花板。
临时安置费算到交房那天，还是算到通知交房那天？
算到房屋实际交付那天。通知了但房子不具备交付条件，比如没验收、没通水电，费不能停。交付、通知交付、竣工验收备案，是三件不同的事，停付日期不能由对方单方定。
装修补偿按面积包干还是逐项评估，差在哪？
差在举证。包干按合法建筑面积乘固定单价，省事但常低于实际投入；逐项评估按装修项目重置价乘成新率累加，每一格都要合同发票照片撑住，谁出钱谁举证。
重置价和市场价差一大截，补偿该按哪一个算？
国有土地上按市场价，不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格；集体土地上的住宅才常按重置成本。差的不是房子，是脚下那块地，先分清土地性质。
重置成本，是把房子重新盖一遍的钱吗，怎么测算？
大方向对，但不只建安费。重置成本是建安工程费加前期费用、配套费、管理费、利息、利润和税费，再乘成新率才是重置成新价，只给总数没用，分项表要核。
房屋成新率是评估员随口定的吗，按什么算出来？
不是随口定，但确有裁量。年限法用尚可使用年限除以已使用加尚可使用年限，勘察法按结构、装修、设备分项打分，两种算法差一两成很常见，报告里常常一字不写。
层高在二米二上下，面积为什么一个算全一个算半？
二点二米是条硬线。结构层高到二点二米算全面积，差一厘米就只算一半，面积直接对折。争的往往不是那几平米，而是当初量的到底是哪条线，谁量的、怎么量的。
院子里的空地，评估报告为什么常常算成零？
因为院落空地不计建筑面积，报告上那一栏自然看不到它，容易被当成白送。但房屋价值里含着土地使用权价值，院子是靠占地面积、区位这些因素进价的，得问一句为什么。
地下室和半地下室，征收时按全面积还是折半算？
同样看层高，不看那个半字。结构层高两米二及以上算全面积，以下算一半。地下室补得少，少在采光、通风和用途受限，不在面积被打折，这一点最容易被说反。