内容简介：有公式，但取值靠判断。年限法算的是尚可使用年限除以已使用年限与尚可使用年限之和；勘察法按结构、装修、设备分项打分再加权。
两种方法结果常常不一致。年限法只看年头，老房子维护得好也吃亏；勘察法看实际状况，但打分主观。评估报告采用哪一种、为什么采用，属于应当说明的内容。
要区分房屋成新率和装修成新率，这是两个数。房屋主体按五十年设计使用年限摊，装修五到十年就报废，同一个房龄，装修成新率往往低得多。
判断点：报告有没有写方法、有没有现场查勘记录和照片、建造年份取的是证载还是实际竣工。取错年份，整条曲线都偏。
方法写不写，差的是几十万。
敬维怡律师提醒你：
动作一：要查勘记录和现场照片，看评估师有没有真的进门，没进门的成新率靠什么定。
动作二：建造年份以竣工验收或者登记时间为准，早建晚报的，用竣工资料纠正。
动作三：方法未说明、取值无依据的，在五日内书面申请复核，把问题写在申请里，别留到诉讼阶段才说。
法律依据
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条要求估价师对各类评估方法作适用性分析后选用，选用成本法的，折旧与成新率的测算过程应当可核查。
《房地产估价规范》在成本法中给出成新率的测算路径，包括年限法和观察法，两种方法可以相互校核。
边界
采用市场法评估时，成新率不直接出现，而是通过可比实例的状况修正体现。房屋已经鉴定为危房且需拆除的，成新率可能取很低。本文不针对具体案件下结论。