一、先分清「建筑面积」和「套内面积」
协议写的是建筑面积，交房时说的可能是套内面积，两个数一比就「缩水」了。
公摊比例前后不一致的，问题出在公摊，不是套内。
所以第一步要拿到两份测绘报告：一份是协议依据的，一份是交房实测的。
二、把三个数对齐
- 协议约定的建筑面积。
- 交房时的实测建筑面积。
- 套内建筑面积和公摊系数。
三个数放在一起，才能看出缩水发生在哪里。
三、误差怎么算
误差比＝（实测面积－约定面积）÷ 约定面积 × 百分之百。
绝对值在百分之三以内的，按实际面积结算差价；超过百分之三的，超出部分可以要求双倍返还。
四、第三步：主张方式
先书面提出，要求补足面积、或者退还差价加违约金。
对方不处理，按协议约定走诉讼。协议没约定的，按面积误差的法定规则主张。
面积缩水严重、已经影响居住的，可以要求解除协议，改为货币补偿。
五、什么情况下需要找律师
出现下面这几种情况，自己跑容易把期限跑丢，建议尽早找律师：
- 测绘报告拿不到，对方只口头说「按图纸来的」。
- 缩水超过百分之五，对方只肯补差价不肯赔偿。
- 协议里写了「面积以最终测绘为准，多退少补」想免责。
律师在这类事上具体能做的是：调取两份测绘报告做比对、算清面积误差比、写书面主张、按行政协议起诉要求补差或按约交付。这些动作有明确期限，越早介入可用的手段越多。
六、我们办过的类似案件
这两起都和安置房履约有关，一个卡在面积，一个卡在交付。
- 安置房纠纷二审，撤销原判发回重审——安置房纠纷一审不利，二审撤销原判发回重审。一审输了不等于结束。
- 开发商逾期不交安置房，判按约交付——协议约定的安置房迟迟不交，法院判按约交付。协议里写了交付时间，就有抓手。
具体能走到哪一步，要看手上的材料。带上书面文件、现场照片和权属凭证，可以找李永慧律师当面聊一次，先把可打的空间判断出来，再决定要不要动。
七、边界
协议里明确约定「以实测面积为准、多退少补」的，面积差异本身不构成违约，但差价计算方式仍要合理。本文不针对具体项目下结论。