一、这种情况通常怎么出现
第一种，方案里只有住宅房源。项目本身是旧城改造，安置房全是住宅，商铺业主被要求「先按住宅安置，差价以后再说」。
第二种，评估按住宅口径做。房产证登记是商业，评估报告用的却是住宅可比案例，价格差了将近一半。
第三种，让你签「放弃营业补偿」的承诺。说商业补偿不好算，签个承诺书先拿房。
这三种做法的共同点，是把「用途」这个最关键的因素抹掉了。
二、先确认三份材料
- 房屋登记用途。房产证或不动产权证上的用途栏写的是商业、商服还是住宅。
- 实际经营证据。营业执照、纳税记录、租赁合同、水电用量，证明持续经营。
- 方案里的安置条款。有没有写明「同用途安置」，还是只写「提供安置房源」。
这三份材料齐了，就有了主张的支点：登记用途是商业，实际也在经营，补偿却按住宅算，这个落差要说明理由。
三、法律对「按什么补」有明确要求
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收造成的停产停业损失的补偿。
同条例第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
第二十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
把这三条连起来看：房屋价值要按被征收房屋本身（含用途、区位、建筑面积）评估，停产停业损失要按实际经营效益算。只给住宅安置、不认营业损失，这两项都被抹掉了，不符合条例的要求。
四、按这个顺序主张
第一步，书面提出异议。向征收部门递交书面意见：要求按登记用途评估、要求提供同用途房源、如无同用途房源则改选货币补偿。要回执。
第二步，对评估报告申请复核。收到报告之日起五日内申请复核评估，对复核结果不服再申请专家鉴定。
第三步，方案定稿后看条款。没写同用途安置的，在补偿决定环节继续主张。
第四步，收到补偿决定后六十日复议、六个月起诉。
五、差价怎么算才不吃亏
- 按用途算。同地段商业与住宅的单价差，是最大的一块钱。
- 按区位算。临街、进深、层高、客流，商铺之间差别很大，不能用一个均价。
- 按经营算。前三年营业额、纳税额、租约剩余年限，用于核算停业损失。
- 按过渡算。过渡期的临时安置费，商业用房标准一般高于住宅。
六、什么情况下需要找律师
- 方案只提供住宅房源，且不给货币选项。
- 评估报告按住宅口径评估商业房。
- 被要求签「放弃营业补偿」的承诺书。
律师在这类事上具体能做的是：
- 核对登记用途与评估口径，出具比对意见。
- 代理评估复核和专家鉴定申请。
- 对补偿决定申请复议或起诉，主张按原用途补偿。
- 核算营业损失，把营业执照、纳税、流水组织成证据链。
七、我们办过的类似案件
同类问题我们办过不止一起，下面这两件可以拿来对照自己的处境。
- 公房腾退补偿，二审保住委托人利益——公房腾退的补偿争议，二审保住了委托人的利益。产权人和实际居住人不是一回事。
- 安置房纠纷二审，撤销原判发回重审——安置房纠纷一审不利，二审撤销原判发回重审。一审输了不等于结束。
具体能走到哪一步，要看手上的材料。带上书面文件、现场照片和权属凭证，可以找文品良律师当面聊一次，先把可打的空间判断出来，再决定要不要动。
八、边界
本文讲的是用途与安置方式的关系，不承诺一定能换到同用途房源。项目本身没有商业房源的，通常转为货币补偿，差价要通过评估口径争取。个案差异大，以方案原文和评估报告为准。