一、这类房子通常是什么来路
第一种，上世纪八九十年代建的。当时还没有规划许可、建房审批这套制度，村里同意就建了。
第二种，手续交上去了，一直没批下来。申请材料压在乡镇，后来人事变动，档案都没了。
第三种，集体统一建的。村里规划了一排宅基地，统一放线，但没给办证。
第四种，买了别人的老房。有协议、有见证人，但没过户，也没有证。
二、先查四个时间点
- 1984 年：《城市规划条例》施行，城市规划区内建设开始需要许可。
- 1987 年：《土地管理法》施行，农村建房用地开始有审批要求。
- 1990 年：《城市规划法》施行，规划许可制度确立。
- 2008 年：《城乡规划法》施行，乡村建设规划许可制度确立。
房子建在这些节点之前的，通常不能简单套用后面的许可要求去认定违法。
三、法律怎么说
《城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处罚款。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理；市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
两条合起来的逻辑是：认定违建要经过调查、认定、处理三道程序，而且「可以改正」的情形不必然拆除。第二十四条还明确要求先调查认定，不是一句「无证」就完事。
四、四种可以主张的情形
- 历史遗留。建造时法律尚未要求许可，或当地尚未开展登记。
- 政府原因。申请已提交、材料在政府部门，因不作为未办成。
- 信赖保护。经村委会、乡镇同意或统一组织建设，当事人有合理信赖。
- 唯一住房。拆除后将无处居住，处理时应考虑居住权保障。
五、按这个顺序处理
第一步，收集建造证据。老照片、村委证明、邻居证言、水电开户时间、宅基地审批底册。
第二步，要求书面认定。要求出具违建认定书，写明依据的法律条款、认定时间、认定主体。
第三步，核主体和程序。认定主体是否有权、有没有现场调查、有没有告知陈述申辩。
第四步，按期救济。对认定或限拆决定，六十日内复议、六个月内起诉。
六、什么情况下需要找律师
- 被告知「无证就是违建，不予补偿」。
- 房子建于 1990 年之前，被套用现行规划法。
- 村委会或乡镇当年同意建，现在不认。
律师在这类事上具体能做的是：
- 梳理建造时间线，对应当时的法律政策，判断是否属于历史遗留。
- 调取宅基地审批底册、村委档案，证明未办证不是当事人的原因。
- 对违建认定和限拆决定申请复议或起诉，主张认定主体、程序、事实三方面的瑕疵。
- 在补偿程序中主张按合法建筑或参照合法建筑补偿。
七、我们办过的类似案件
这类事我们的处理路径比较固定，下面是两个可以直接对照的案子。
- 认定违建后强拆，二审确认违法——先被认定违建、随后被拆，二审确认拆除违法。争的是「拆得对不对」，不是房子合不合法。
- 违建强拆诉讼胜诉，房屋得以保住——同样是违建认定，这起在诉讼中把房子保住了。差别在认定程序和建房年代的证据。
具体能走到哪一步，要看手上的材料。带上书面文件、现场照片和权属凭证，可以找文品良律师当面聊一次，先把可打的空间判断出来，再决定要不要动。
八、边界
本文讲的是无证与违建的区别，不保证一定能按合法建筑补偿。占用基本农田、严重违反规划、在征收公告后抢建的，被认定违法的可能性很大。个案差异大，以建造时间、审批档案和当地政策为准。