一、这类通知通常怎么来的
第一种，拆迁公告贴出来之后才收到。房子住了二十年没人管，项目一定，突然下了《限期拆除决定书》，说属于违法建筑。
第二种，认定书上的建成时间和事实对不上。明明是九几年建的，被写成二〇〇几年，一下从”历史遗留”变成”新增违建”。
第三种，只有一张通知，没有认定过程。谁认定的、依据什么材料认定的、你有没有陈述申辩，一概没有。
这三种情形背后是同一个问题：认定权归谁、按什么程序认定。这两点错了，认定结论就站不住。
二、先分清三件事
- 没有证：历史上压根没有发证，或者当时办证渠道不通。这类属于历史遗留，不能简单按违建处理。
- 证不全：有宅基地批准手续但没有规划许可，或者有规划许可但超面积。这类要看超的部分是否可采取改正措施。
- 真违建：占用基本农田、压占红线、在规划区内明显违反规划且无法改正。这类确实可能被拆除。
三种情况的处理结果差别很大，第一步永远是查清自己属于哪一种。
三、法律把认定权规定得很清楚
《城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处罚款。
第六十五条针对乡、村庄规划区内的建设另行规定：未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条则明确：对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
这三条合起来说明两件事：第一，认定权在规划主管部门或乡镇政府，不是拆迁办、不是村委会；第二，即使是违建，也要先”责令停止建设、限期改正”，只有无法改正的才限期拆除。没有经过认定程序直接下拆除通知，不符合规定。
四、被认定违建后，按这个顺序应对
第一步，要认定材料。书面申请调取认定依据：认定主体、认定时间、调查笔录、现场勘验记录、适用的规划文件。
第二步，核建成时间。找出能证明建房年份的材料：老照片、水电开户记录、村委证明、邻居证言、当年的缴费凭证。时间点决定适用哪部法。
第三步，看是否可改正。符合规划、可以补办手续的，主张”限期改正”而不是”限期拆除”。
第四步，对决定不服提救济。限期拆除决定属于可诉的行政行为，六十日内复议、六个月内起诉。
五、什么情况下需要找律师
- 已经收到《限期拆除决定书》，期限正在走。
- 认定书上的建成时间与事实不符，你没有材料反驳。
- 房子已经被拆，想主张赔偿但被以”违建不赔”挡回。
律师在这类事上具体能做的是：
- 核查认定主体是否有职权：乡镇政府、规划部门、城管执法队，权限各不相同。
- 组织建成时间的证据链，把”新增违建”往”历史遗留”上争。
- 主张”尚可采取改正措施”，争取从拆除变成补办手续加罚款。
- 对违法强拆另行主张赔偿：即使建筑本身违法，拆除程序违法、屋内物品损失仍可主张。
六、我们办过的类似案件
下面两件案子能看出这类纠纷通常卡在哪一环，你可以对号入座。
- 认定违建后强拆，二审确认违法——先被认定违建、随后被拆，二审确认拆除违法。争的是「拆得对不对」，不是房子合不合法。
- 征收启动彩钢房被当违建拆，和解获赔——征收一启动，彩钢房就被当违建拆掉。以拆违推动拆迁，最后以和解收场。
具体能走到哪一步，要看手上的材料。带上书面文件、现场照片和权属凭证，可以找文品良律师当面聊一次，先把可打的空间判断出来，再决定要不要动。
七、边界
历史遗留建筑怎么处理，各地政策差异很大，有的地方出台过专门的补办和认定口径。本文不针对具体房屋下结论，是否属于违建须以认定程序和当地规划文件为准。