内容简介：房屋建筑面积按市场价补，院落占用的土地使用权价值也应当计入，不能只算房子。
别墅和普通住宅的差别不在地段，在院子。同样建筑面积，带院和不带院是两个价。
围墙、大门、硬化、绿化、地下室、独立车库，都是单独的补偿项。
判断点落在宗地图、出让合同和评估报告的明细表上。
只写一个总价、不给分项的评估报告，要退回去。
马茜文律师提醒你：
调取宗地图和土地出让合同，确认院落面积、四至和容积率。院子是不是在红线内，决定了它有没有资格谈钱。
要求评估报告分列：房屋主体、院落土地、围墙绿化、地下室、车库。缺项的要书面提出复核申请，别只在口头上说。
容积率明显低于周边小区的，可以主张土地集约利用程度不同、价值应当上浮。这一点要在评估阶段提，事后很难补。
法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格；第十七条规定补偿还包括搬迁、临时安置等费用。
《民法典》第三百五十九条规定，非因公共利益需要提前收回住宅建设用地使用权的，应当对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。院落占用的土地使用权，属于应予补偿的不动产权益范围。
边界
院子是占用公共绿地、规划道路或者超出出让红线围合的，这部分不产生合法的土地使用权，不能主张土地补偿。房屋本身存在超建、加建且被认定违建的，按违建规则处理。院落内搭建的阳光房、凉棚，多按附属物折价。本文不针对具体案件下结论。