一、案件背景
1988 年，北京市某厂分配住房给当事人，同年 12 月签订换房协议书，当事人承租某胡同两处门牌的公房共一间半，按时缴纳房租至今，但一直没有签订公有住房租赁合同。
此后，当事人向房管公司申请签订租赁合同，以确定自己是其中一号房屋的承租人。房管公司 2022 年 6 月作出答复，主要内容是：当事人因 1997 年 9 月与第三人调房，随即不再具备承租人资格，故无法受理其签订租赁合同的申请。
第三人则表示，其承租的房屋是通过房管所合法所得，与当事人无关，不是与当事人调房换来的。
二、争议焦点
- 1997 年是否存在调房事实。双方说法完全相反。
- 承租资格是否丧失。一直缴租能否维持资格。
- 谁是适格被告。房管公司能否作为行政诉讼被告。
三、李永慧律师的作用
李永慧律师解决了两件事：主体和事实。
- 先解决被告。房管公司不具备行政诉讼被告主体资格；根据直管公房管理规定和机构改革现状，该公司接受区政府委托履行直管公房管理职责，因此应以区政府为被告。
- 攻事实认定。要求提供 1997 年调房的原始档案、审批表、双方签字材料。仅凭一句「曾调房」，不足以否定承租资格。
- 用缴租事实支撑。三十多年按时缴纳房租的记录，证明承租关系一直存续。
- 指出答复缺乏依据。答复未载明事实依据和法律依据，属于认定事实不清。
四、程序路径与结果
以区政府为被告提起诉讼，请求撤销答复、责令重新处理。法院判决撤销该答复，责令区政府重新作出答复。
五、这类情况的判断要点
- 缴租记录最有力。几十年连续缴租，是承租关系存续的直接证据。
- 调房要有原始档案。没有档案的「曾调房」，不能作为定论。
- 被告要找对。房管公司往往是受托管理，真正被告是区政府或房管部门。
- 换房协议要留。1988 年的原始协议，是权利来源。
六、边界
判决重作答复，不等于直接确认承租资格。房管部门重新处理时，仍可能以其他理由否认。直管公房政策各地差异大，以当地规定为准。
