一、案件背景
2005 年 1 月，村委会与案外人签订《租占废坑协议》，将村内废坑西头部分通过投标租赁出去，约定可建房、经营或转租。同日，案外人与当事人签订《转租废坑塘协议书》，将承租的废坑一部分转租给当事人，租期 50 年，协议明确约定当事人可在承租区内建设民用住宅。
协议签订后，当事人按约定在地块上建设二层房屋，2005 年建成并居住使用至今。
2025 年 9 月，镇综合行政执法队在巡查中发现该房屋，向村委会发送《协查函》核查土地性质和建设手续。村委会回复称房屋由当事人建设、未办理建房报备及乡村建设规划许可证，并经村民代表会议表决作出《收回集体土地使用权决定书》，决定收回土地并拆除地上物。
9 月 26 日，镇执法队向当事人作出《告知书》，认定房屋未办规划许可构成违法建设，要求收件之日起 2 日内自行清空搬离，逾期将启动处置程序，相关费用由当事人承担。同日村委会也发出《收回集体土地使用权通知书》，要求 9 月 28 日前腾空拆除。11 月 2 日，房屋被拆除。
二、争议焦点
- 《告知书》是什么性质。是告知，还是处罚决定。
- 2 天够不够。陈述申辩、救济的时间有没有被剥夺。
- 村民代表会议能不能决定收回土地。村集体的自治权限边界在哪。
三、商瑞超律师的作用
商瑞超律师把「定性」作为第一突破口。
- 重新定性。《告知书》直接认定违法建设、限定 2 日搬离、否则强制处置，对当事人权利义务产生实际影响，实质属于行政处罚行为，应当适用处罚程序。
- 攻程序。两天期限不可能完成陈述申辩，更不可能行使复议、诉讼权利，程序上明显不当。
- 摆来源合法。提交《租占废坑协议》《转租废坑塘协议书》，说明建房经村里招标、协议明确允许建住宅，当事人有合理信赖。
- 质疑村集体决定。收回集体土地使用权涉及村民重大利益，程序是否完备、能否直接对抗已履行二十年的合同，都需要审查。
四、程序路径与结果
2025 年 10 月向区政府提起行政复议，请求撤销该《告知书》。复议机关采纳律师意见，确认镇政府作出的《告知书》违法，为后续主张拆除赔偿打下基础。
五、这类情况的判断要点
- 看内容不看名字。叫告知书、通知书，只要设定了义务和后果，就是行政行为。
- 期限要合理。2 天搬离显然不够，程序瑕疵可以单独主张。
- 协议要留原件。招标协议、转租协议、允许建房的条款，是关键证据。
- 村民代表会议不是万能的。涉及已生效合同和居住利益，程序要求更高。
六、边界
确认告知书违法，不必然意味着房屋被认定为合法建筑。占用废坑建房是否违反规划、能否补办手续，仍需另行判断。拆除已发生，赔偿要另案主张。
