一、案件背景
2019 年 12 月，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，购买某项目房屋。收房时发现房屋存在严重规划违规：项目擅自增加建筑面积、加高楼层，建筑密度、建筑退线均不符合规划要求，地下一层采光窗被取消，导致房屋没有正常通风采光、地上车位无法落地，存在安全隐患，也无法办理竣工验收备案与不动产登记。
起初走民事诉讼，要求退房并承担违约责任。但项目已经取得行政机关出具的「规划验收」文件，民事路径难以突破行政行为的效力屏障，维权屡屡碰壁。
违法点在于「以意见代验收」：自然资源和规划部门未依法履行建设工程规划验收职责，用一份《规划意见》替代法定的规划条件核实程序，等于把违法建设「合法化」了。
二、争议焦点
- 《规划意见》能不能替代规划条件核实。这是全案的支点。
- 购房者有没有原告资格。不是行政相对人，但权益受直接影响。
- 确认违法但不撤销，有什么用。后续怎么用这份判决。
三、程序路径
绕开民事，直接打行政。起诉规划部门，请求确认其以《规划意见》替代法定验收程序的行为违法。
四、吴佳妮律师的作用
吴佳妮律师的思路是「先破后立」。
- 找准行政行为。不是去告开发商，而是锁定规划部门出具的《规划意见》，把民事障碍转化为行政争议。
- 论证程序替代违法。规划条件核实是法定程序，有明确的核查内容和结论形式，一份意见无法承载，也不能产生验收效力。
- 解决原告资格。购房者虽非行政行为相对人，但房屋无法登记、无法正常使用，与行政行为有直接利害关系。
- 为后续赔偿铺路。确认违法之后，才有申请国家赔偿、推动开发商退房的基础。
五、程序路径与结果
法院审理后确认规划部门以《规划意见》替代法定验收程序的行为违法。考虑到项目已建成、涉及众多购房者，判决未撤销该意见，但确认违法这一结论，为后续维权打开了通道。
六、这类情况的判断要点
- 先查验收文件。项目有没有竣工验收备案、规划条件核实，文件形式对不对。
- 民事走不通，看看行政。很多商品房纠纷的根子在审批环节。
- 确认违法也有价值。它是申请赔偿、主张退房的前提。
- 证据要专业。规划指标对比、现场测绘、日照分析，都需要第三方材料支撑。
七、边界
本案确认违法未撤销，意味着项目不会被拆、购房者不能凭此直接退房，还要通过赔偿或民事程序推进。各地对规划核实的口径不完全一致，个案结果取决于审批文件和法院裁量。
