一、案件背景
2005 年 8 月，当事人与北京某区某村村委会签订《土地租赁协议》，租地 5.5 亩，期限 20 年，并按协议约定注册了印刷厂。协议经村民代表大会讨论通过，并报镇政府批准，约定将村小学旧房一次性卖给当事人。此后当事人依约经营，并缴纳城镇土地使用税和房产税。
2023 年 6 月，镇政府以建筑未取得规划许可为由启动违建调查。6 月 28 日作出《限期拆除决定书》张贴在大门上；次日作出《催告书》和《搬家通知》；6 月 30 日作出《强制拆除决定》，载明 7 月 1 日实施强制拆除。
违法点有两处：一是实体上把「无证」直接等同于「违建」，忽略了土地和房屋的来源合法、经村代会通过并报镇政府批准、长期缴税经营的事实；二是程序上从限拆到强拆只隔两天，未听取陈述申辩、未制作调查笔录、送达方式也不合法。
二、争议焦点
- 无证房屋是不是必然违建。土地使用和房屋取得是否合法，要不要一并审查。
- 两天走完限拆到强拆，程序是否成立。陈述申辩权、听证权有没有被剥夺。
- 送达是否有效。张贴在门上、未通知领取，能否视为送达。
三、程序路径与结果
没有直接起诉，而是先申请行政复议，请求撤销《强制拆除决定书》。这一步的价值在于：复议审查比诉讼快，能在房屋被拆之前争取时间。
复议机关采纳了律师意见，认定被申请人作出的决定内容不合法、程序不合法，撤销了《强制拆除决定书》。
四、邱娟、陈萍律师的作用
邱娟、陈萍律师接手后，把「实体合法」和「程序违法」两条线同时摆出来，让复议机关没有回避空间。
- 固定来源合法。提交土地租赁协议、村民代表大会决议、镇政府批准文件、完税凭证，证明土地使用和房屋取得都经过正当程序。
- 援引历史因素。依据《城乡规划法》第六十四条和《行政处罚法》第四条，指出农村地区因历史原因存在大量无证房屋，「无证」不等于「违建」，应综合考虑建造历史、房屋来源、使用情况和当时的立法状况。
- 抓程序断点。催告书、强拆决定均未听取意见，剥夺陈述、申辩和听证权利；作出处罚前未调查、未制作笔录；未通知领取，不存在留置送达的前提。
- 压时间。从限拆到强拆只隔两天，本身就能说明程序走过场。
五、这类情况的判断要点
- 看来源。土地怎么来的、房子怎么来的，有没有村集体决议、乡镇批准、纳税记录。
- 看时间跨度。从调查到限拆、从限拆到强拆，各留了几天。少于陈述申辩所需的合理时间，程序就有问题。
- 看送达。有没有送达回证、有没有通知领取，直接影响后续救济的起算点。
- 先复议再诉讼。房子还没拆的时候，复议往往比诉讼更快。
六、边界
本案撤销的是《强制拆除决定书》，不等于房屋被认定为合法建筑，也不排除对方重新作出决定。若房屋确实占用农用地、严重违反规划，后续仍可能被处理。程序瑕疵能撤销决定，但不能改变实体定性。
