一、来源
- 发布机关：国务院
- 名称：《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）
- 施行日：2015年3月1日起施行，2019年修订
二、核心规则
- 情形一：违反法律、行政法规规定。包括权属来源违法、不符合规划用途、违反禁止转让规定等。
- 情形二：存在尚未解决的权属争议。争议要有实际主张和证据，不能仅凭第三方一句异议就长期搁置。
- 情形三：申请登记的不动产权利超过规定期限。典型是租赁权、地役权等有期限的权利。
- 情形四：法律、行政法规规定不予登记的其他情形。地方性文件、内部规程不能自行增设。
- 不予登记应当书面告知申请人，说明理由。口头退回、系统退回不附理由，都不符合要求。
- 不予登记与不予受理不同：前者是实体判断，后者是材料或管辖问题，救济路径也不同。
三、配套案例
拆迁安置房办证常被以「权属有争议」退回。此时要追问：争议双方是谁、争议标的是什么、有没有已经立案的诉讼或确权申请。
四、实操
- 要留的证据：不予登记告知书原件、受理回执、权属来源材料、已经生效的确权文书。
- 要算的期限：告知书送达日；申请复议的六十日；提起诉讼的六个月。
- 要写的文书：《行政复议申请书》，请求撤销不予登记决定并责令限期办理。
五、边界
权属争议确实存在的，登记机构无权自行确权。此时应当先解决民事争议，再回到登记程序，顺序不能颠倒。
本文不针对具体案件下结论。