一、第一步：地类决定法规
集体土地走土地管理法，国有土地走国有土地上房屋征收与补偿条例。两套规则完全不同，混用就会算错。
集体土地里还要再分：农用地按区片综合地价，宅基地等农用地以外的土地由省级另行规定，村民住宅单独按「居住条件有改善」原则补偿。
很多争议的起点就在这里——对方用农用地标准套宅基地，或者用集体土地标准套国有土地上的房子。
二、第二步：用途决定标准
- 住宅、经营用房、工业厂房、仓储，四类的评估方法和补偿构成都不同。
- 住改商能不能按经营用房算，看有没有合法手续、是否持续经营、当地方案怎么规定。
- 工业用地还要看剩余年限、设备搬迁、停产损失。
三、第三步：面积决定基数
面积要核三个来源：权属证书上的面积、实际测绘面积、评估报告采用的面积。三个数不一致时，要问清按哪个、依据是什么。
容易漏的部分：阳台、阁楼、地下室、附属房、院落。院落和空地是否有补偿，要看土地性质和当地方案，不能一概而论。
四、第四步：套标准
集体农用地套省级公布的区片综合地价，注意引用的是不是现行有效版本；国有土地套评估价，注意价值时点和可比实例。
标准之外还有分项：搬迁费、临时安置费、停产停业损失、装修、附属物、社保费用。这些通常不写在主标准里，要单独主张。
五、为什么算出来的数和邻居差很多
四个变量里任何一个不同，结果就不同。地类不同差一档，用途不同差一大截，面积口径不同差几平米到几十平米，标准版本不同差一年到几年的地价。
所以「同村同价」是个误解。真正可比的是同一地类、同一用途、同一时间段签约的房屋。
六、什么情况下需要找律师
三种情形建议尽早找人：算出来的数和同片区差距明显；补偿决定没有分项、只有一个总额；面积认定与权属证书不一致。
律师在这类事上具体能做的是：判断对方适用的是哪部法规、有没有套错；核对区片综合地价版本和评估时点；把面积认定的三个来源摆在一起比对；指出补偿决定缺了哪些法定分项；在谈判中把每一步的差额算成具体金额区间，让争点可谈。
七、我们办过的类似案件
下面两个案子分别卡在「面积」和「地类」这两步上。
- 无证土地被拒补偿，三道程序后落实——因缺少权属凭证被拒，走了三道程序才落实补偿。这类案子争的是「有没有资格补」。
- 七十亩征地补偿空悬，复议责令履职——土地被征走多年补偿未落实，复议推动机关履职。这类案子争的是「补到没到位」。
四步里哪一步出错，决定了后面怎么打。把补偿方案、评估报告、权属证书和测绘报告带齐，可以找何宁宁律师当面聊一次，先按四步倒推一遍。
八、边界
核出差异不等于能拿到差额。法院审的是补偿决定合法不合法，不是替双方定价，最终数额往往还要回到协商。
还有一种情形：房屋没有权属凭证，能不能补、补多少，各地规则差异很大，不能照搬别处的经验。
本文不针对具体案件下结论。