一、为什么商铺不能按住宅的逻辑谈
住宅的补偿核心是「还能不能住得下」，商铺的核心是「生意断了损失多少」。前者的衡量标准是市场房价，后者要算经营收益。
按住宅标准补商铺，结果往往连重新租一个铺面都不够。所以第一步是确认房屋性质和实际用途，第二步才是谈数额。
二、第一笔：房屋价值
- 按征收决定公告之日的类似房地产市场价格评估，经营用房的评估要考虑收益能力。
- 评估方法用错是常见问题：只按重置成本算，不按收益算，结果明显偏低。
- 临街、层高、进深、面宽都影响商业价值，报告里没体现的可以提异议。
- 划拨土地上的商铺，要说明土地出让金如何处理。
三、第二笔：停产停业损失
这是商铺最关键的一笔。计算基础是经营效益和停产停业期限。
- 经营效益：按纳税记录、银行流水、进货单据推算，通常取近几年的平均。
- 停产停业期限：从停业之日起到安置到位或者另行找到经营场所之日止。
- 部分停业的，可以按受影响面积比例主张，不必整店停。
- 没有完整账目的，可以用同行业平均利润率、房租水平佐证。
四、第三笔：装修与搬迁
商铺装修投入通常高于住宅，这一块要单独评估。吊顶、地砖、门头、货架、冷库、排烟管道，逐项列出。
搬迁费包括货物搬运、设备拆装、重新开业的手续成本。大型设备、冷链设备的搬迁费用要按实际发生算。
五、第四笔：剩余租期的经营利益
承租经营的商铺，租期没到就被征收，剩余租期内的预期收益可以主张。这一笔常被忽略。
算法是把剩余租期的预期净利润折现，扣除因提前终止而节省的成本。合同里有违约条款的，可以一并主张。
六、什么情况下需要找律师
三种情形建议尽早找人：商铺被按住宅标准评估；停产停业损失只给一个固定数额；租期还剩多年但对方只退押金。
律师在这类事上具体能做的是：核对评估方法是否适用于经营用房；把四笔账拆开写成书面主张，避免被一个打包价盖住；组织经营证据链，把流水、纳税、进货单据串成可核算的损失；计算剩余租期的折现损失；处理与房东之间的合同关系，避免两头被追。
七、我们办过的类似案件
下面两个案子都涉及经营场所的损失认定，一个在经营主体，一个在合同关系。
- 厂房遭强拆无决定书，两机关均违法——企业厂房被拆，设备和生产损失一并主张。这类案子的思路可以直接套到商铺上。
- 拆迁安置购房陷阱，三方连带返还——因征收引发的购房纠纷，三方被判连带返还。这类案子说明征收链条上的合同风险要提前防。
四笔账里哪一笔被压，决定打哪里。把营业执照、近三年流水、租赁合同和装修票据带齐，可以找邱娟律师当面聊一次，先把四笔账分别算一遍。
八、边界
没有合法经营手续的，停产停业损失很难主张。住改商能否按经营用房补，要看当地方案和实际经营情况，各地尺度不同。
还有一点：房屋被认定为违法建设的，四笔账里前面几笔都不成立，只有可搬迁的设备还能带走。
本文不针对具体案件下结论。