一、漏项通常漏在哪
第一种，装修完全没算。报告只写房屋主体，吊顶、地板、整体厨房、中央空调一概不提。
第二种，附属物漏项。围墙、地坪、雨污管网、化粪池、水井、变压器、太阳能、门楼，这些不在房产证面积里，最容易漏。
第三种，面积口径不对。只算证载面积，不算实际建筑面积；或者把加建部分一律剔除。
第四种，成新率一刀切。刚装修两年的房子和二十年的老房，用同一个折旧率。
二、先做一份自己的清单
- 按房间走一遍。每个房间拍视频，边拍边说：地面、墙面、吊顶、门窗、固定家具、家电型号。
- 按室外走一遍。围墙长度、地坪面积、绿化、附属用房、水井、化粪池、强弱电。
- 找票据。装修合同、材料单、家电发票，哪怕是收据也比没有强。
- 对照报告。报告的「估价对象状况」一节，逐项核对有没有写进去。
这份清单不是给自己看的，是要作为复核申请的附件递上去的。
三、法律对复核和鉴定有明确时限
《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起五日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起五日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
该办法还要求，注册房地产估价师应当对被征收房屋进行实地查勘，调查房屋状况，拍摄反映房屋外观和内部状况的照片，做好实地查勘记录。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
这几条合起来的意思是：评估必须实地查勘、必须反映房屋真实状况；报告漏了实际存在的东西，属于评估瑕疵，当事人有法定的两次纠错机会，但都只有五日。
四、复核申请怎么写
第一段，写清标的。哪份报告、报告编号、出具机构、收到日期。
第二段，逐项列漏。每一项写：名称、数量、面积、位置、照片编号、对应票据。不要写「装修很好」，要写「客厅石膏板吊顶 32 平方米，2019 年施工，材料单附后」。
第三段，写请求。请求重新实地查勘、补充评估、重新出具报告。
最后，附件清单。照片、视频、票据、清单，逐项编号。
五、按这个顺序处理
第一步，收到报告当天就记日期。五日从收到之日起算，节假日通常不顺延，别赌。
第二步，五日内递复核申请。当面递交要回执，邮寄用 EMS 并保留下单时间。
第三步，拿到复核结果再决定鉴定。结果没改或改得不多的，五日内申请专家鉴定。
第四步，鉴定之后还有异议。在补偿决定环节继续主张，六十日内复议、六个月内起诉。
六、什么情况下需要找律师
- 报告已经收到，五日快到期，清单还没整理完。
- 漏项很多，涉及金额较大，自己写不清。
- 复核、鉴定都走了，结果仍明显偏低。
律师在这类事上具体能做的是：
- 在五日内完成复核申请，把漏项写成可核查的条目。
- 组织证据：照片按房间编号、票据按项目归集、面积按图纸核算。
- 代理专家鉴定申请，必要时申请重新评估。
- 对补偿决定提起复议或诉讼，把漏项作为主要争点。
七、我们办过的类似案件
这两件案子的争点和你要面对的很接近，先看别人是怎么被卡住的。
- 评估只是初稿没让确认，补偿决定被撤销——评估只是初稿、没让当事人确认就作成补偿决定，被撤销。程序没走完，结论就站不住。
- 等七年才出的补偿决定，评估程序违法被撤——补偿决定拖了多年才出，评估程序违法被撤销。拖得越久，评估时点和依据越容易出问题。
具体能走到哪一步，要看手上的材料。带上书面文件、现场照片和权属凭证，可以找李永慧律师当面聊一次，先把可打的空间判断出来，再决定要不要动。
八、边界
本文讲的是复核和鉴定的程序要点，不承诺一定能加钱。没有票据、没有影像、无法证明存在的装修和附属物，主张难度大。五日期限是硬规定，逾期通常直接按报告执行。