一、先确认你的房子属于哪一类
- 已公布为文物保护单位的：不可移动文物，处置最严格。
- 尚未核定为文保单位但已登记的不可移动文物：同样受保护。
- 历史文化街区、历史文化名镇名村范围内的建筑：受保护规划约束。
- 历史建筑（挂牌保护）：处置需报批。
- 普通老旧房屋：适用一般规则。
不知道自己属于哪一类的，去当地文物部门或者住建部门查询保护名录。这一步决定了后面所有的判断。
二、原则一：能不能动，先看有没有批准
文物保护单位不得拆除、迁移，因特殊情况需要迁移的，要按级别报对应的文物行政部门批准。未核定为文保单位的不可移动文物，也不得擅自迁移、拆除。
也就是说，对方如果拿不出文物部门的批准文件，「腾退」这个动作本身就缺依据。这一条往往比补偿数额更有用。
三、原则二：就地保护优先，搬迁是例外
历史文化街区、名镇名村的保护，要求整体保护、保持传统格局和风貌。成片拆除、整体搬迁的做法，与保护原则相冲突。
实务中可以主张：能不能原址修缮、能不能保留主体结构、能不能只做功能调整。这三问提出来，对方需要正面回答。
四、原则三：程序要走到，意见要听取
- 涉及文保单位的建设工程，选址和方案要经文物部门同意。
- 保护规划和征收方案应当公示，征求公众意见。
- 涉及历史建筑的，处置方案要经专家论证。
- 没有走过这些程序的，可以书面提出异议并要求补正。
五、补偿怎么谈
程序立住之后才轮到补偿。文保建筑的补偿有三个特殊点：修缮投入要计入；不能简单按普通住宅重置成本算；异地安置要保证居住条件不下降。
房屋有历史价值的，可以主张按同类历史建筑的市场价值评估，而不是按建筑年代折旧到底。
六、什么情况下需要找律师
三种情形建议尽早找人：房屋在保护名录内但被要求腾退；对方拿不出文物部门的批准文件；补偿按普通老房标准评估。
律师在这类事上具体能做的是：查询保护名录，确认房屋的保护身份；核对腾退有没有取得文物部门批准；判断保护规划与征收方案是否冲突；就「就地保护优先」提出书面主张；在补偿阶段主张修缮投入和历史价值，避免按普通老房折旧。
七、我们办过的类似案件
下面两个案子一个争程序、一个争补偿，思路可以对照。
- 征收决定程序违法，确认违法——征收决定缺程序环节，起诉后确认违法。文保类案件同样可以从程序切入。
- 公房腾退补偿，二审保住委托人利益——腾退类案件中补偿利益得到维护。这类案子争的是「腾退条件下补多少」。
先看能不能动，再谈补多少。把房屋的保护身份材料、腾退通知、补偿方案带齐，可以找文品良律师当面聊一次，先判断程序有没有走到。
八、边界
不是所有老房子都是文保建筑。年代久、外观旧，不等于受保护，没有进名录的按普通房屋处理。
还有一点：即便程序有瑕疵，法院也可能因为公共利益只确认违法不撤销，房屋仍可能被腾退，这时候重点转到补偿。
本文不针对具体案件下结论。