一、先确认冷库的性质
- 自有产权、自建自用：建筑和设备都是你的，两块都要补。
- 租赁厂房改建：建筑部分归产权人，设备、改造投入、停业损失归你。
- 农用设施冷库：可能按设施农业用地管理，补偿口径与工业不同。
- 经营性冷库（对外出租库位）：还有客户合同、商誉损失。
性质不同，主张的对象和依据都不同。第一步是把产权材料、租赁合同、用地批文找出来。
二、第一项：建筑本体
冷库的建造标准远高于普通仓库：保温层、防潮层、地坪承重、防火要求都不一样。按普通厂房或者仓库的重置价评估，会明显偏低。
要提供：建造合同、施工图纸、竣工验收资料、保温材料规格。这些能证明建造标准和实际投入。
三、第二项：制冷设备与配套设施
压缩机组、冷凝器、蒸发器、冷风机、控制系统、备用发电机组，都是独立资产，要单独评估。
- 按品牌型号、购置年份、剩余寿命折算现值。
- 有环保改造投入的（如改用新型制冷剂），这部分也要算。
- 设备清单要逐台列明，编号、功率、购置价、安装日期。
四、第三项：搬迁与重新安装
冷库设备拆装是专业活，拆、运、装、调试、试运行，每一步都要钱，而且拆装过程中还有损耗。
如果新址不具备条件、无法重建冷库，损失要按「设备无法继续使用」主张，而不是按搬迁费主张。这一条差别很大。
五、第四项：停业损失与存货损失
冷库一停，存货就会变质，这一块是直接损失，要第一时间清点、拍照、公证。
停业损失按客户合同、租赁合同、往年营业额推算。有长期供货合同的，合同违约损失也可以主张。
六、什么情况下需要找律师
三种情形建议尽早找人：冷库被按普通仓库评估；设备清单没有逐台列入；停业后存货损失无人处理。
律师在这类事上具体能做的是：核对评估口径是否按生产性设施处理；把设备清单整理成可核算的资产表；主张搬迁与重装费用，或者主张设备无法继续使用的损失；组织停业损失的证据链，把客户合同和流水串起来；在拆除前申请证据保全，避免存货损失无法举证。
七、我们办过的类似案件
下面两个案子都是企业设施类损失，一个争拆除违法，一个争损失范围。
- 厂房遭强拆无决定书，两机关均违法——企业厂房无决定书被拆，两机关均被确认违法。这类案子先把违法钉住，再谈设备损失。
- 施工堵排水淹了养殖场，全额获赔——生产经营损失获得全额赔偿。这类案子说明经营性损失是可以主张到位的。
大头在设备和停业，不在房子。把建造资料、设备清单、客户合同和近三年流水带齐，可以找邱娟律师当面聊一次，先把四项分开核一遍。
八、边界
冷库建在违法用地或者违法建设上的，建筑部分不予补偿，设备可以搬走，但停业损失主张会很困难。
还有一点：环保、消防手续不全的冷库，在谈判中处于弱势，对方可能以此压低补偿，需要提前准备应对。
本文不针对具体案件下结论。