一、压价通常是怎么发生的
第一种，只报一个总数。评估报告一页纸，写「补偿总额若干」，没有任何分项。想争也无从争起。
第二种，土地按零算。说土地是划拨的、是租的、是集体的，所以只补房子。实际上土地使用权本身有价值。
第三种，厂房按「重置价减折旧」算。建了十五年的钢结构厂房，折旧扣掉一大半，但同片区工业用地的市场价这几年翻了一倍。
第四种，停产停业按「三个月房租」打发。企业实际停产两年、丢掉客户、设备报废，没人算。
二、第一处：土地
国有出让地，按剩余年期的市场价评估；划拨地，先按市场价评估再扣应补缴的土地出让金，不是零；租赁地，看剩余租期和已付租金；集体经营性建设用地，按集体建设用地口径。
很多报告的偷懒做法是把土地和建筑物合成一个「房地一体」价，用住宅或厂房单价一刀切。工业用地和商业、住宅的价差很大，合在一起算，吃亏的一定是企业。
三、第二处：建筑物与设备
- 建筑物。按重置价结合成新计算，重置价按当前造价，不是当年决算。
- 附属设施。围墙、道路、地坪、雨污管网、变压器、水井，逐项列，最容易漏。
- 设备搬迁。可搬迁设备算拆卸、运输、安装调试费；不可搬迁的按重置价扣残值。
- 特殊设备。生产线、行车、锅炉、冷库，要有安装方案和报价单。
四、第三处：停产停业与搬迁过渡
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条把补偿分成三项：被征收房屋价值、搬迁与临时安置、停产停业损失。第二十三条规定，停产停业损失根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
「效益」和「期限」是两个抓手：效益靠前三年报表、纳税记录、订单合同证明；期限靠行业惯例和重建周期说明。只给一个月的钱，是可以被质疑的。
五、怎么核，三步
第一步，要分项。书面要求提供评估报告全文和分项明细，包括土地、建筑物、附属物、设备、搬迁、停业。没有分项的报告，本身就不完整。
第二步，做比对表。拿同片区近两年的成交或补偿案例，按土地、建筑、成新三项对比，看哪一项低得最多。
第三步，按期提异议。收到评估报告五日内申请复核，对复核结果不服再申请专家鉴定；对补偿决定六十日内复议、六个月内起诉。
六、什么情况下需要找律师
- 评估报告没有分项，只有一个总数。
- 土地价值被按零计算，或与建筑物合并计价。
- 停产停业损失只给一两个月，与实际停产时间差距大。
律师在这类事上具体能做的是：
- 调取评估报告、土地权属材料和供地档案，核实土地是否应单独计价。
- 组织分项比对表，把「低在哪一项」变成可举证的数字。
- 代理评估复核、专家鉴定，以及复议、诉讼。
- 核算停产停业损失，用报表、纳税、订单、行业周期搭出证据链。
七、我们办过的类似案件
这类事我们的处理路径比较固定，下面是两个可以直接对照的案子。
- 厂房遭强拆无决定书，两机关均违法——厂房被拆却没有决定书，两个机关都被判违法。企业维权常从「有没有决定书」切入。
- 厂房在红线外被施工泡成危房，判令政府处理——厂房不在红线内，却被施工泡成危房，法院判令政府处理。红线外的损失也要有人负责。
具体能走到哪一步，要看手上的材料。带上书面文件、现场照片和权属凭证，可以找邱娟律师当面聊一次，先把可打的空间判断出来，再决定要不要动。
八、边界
本文讲的是压价常见的三处算法问题，不承诺能提高多少。补偿高低取决于土地性质、区位、评估方法和当地政策，个案差异很大。已签字并履行的，路径与未签的完全不同。