一、案件背景
2020年，一位购房人买下某商场的商铺。销售方宣传“购铺可返租抵扣首付”。2021年签约，总价1178076元。同日，购房人与关联公司签《商铺经营委托合同》。约定前三年租金183861元抵首付。但备案合同的总价里没有这笔抵扣。钱也一直没抵。商铺还没竣工，就搞售后包租。购房人向市住建局申请查处。住建局一纸《说明》驳回。民事诉讼也输了。
二、争点/难点
- 返租算不算变相售后包租。未竣工商品房售后包租，被《商品房销售管理办法》第十一条禁止。
- 住建局只问了几名管理人员。没核企业关联关系，也没查宣传是否真实。
- 民事败诉会不会挡住行政救济。两条线互不影响。
三、于大伟律师的作用
这类案子卡在机关不查，不在开发商违不违法。律师从职责和程序两头切。
- 拆关联。调取买卖合同、委托合同、转账记录。再补备案表、企业信息截图、民事判决书。把销售方与关联公司的协同关系摆出来。
- 打矛盾。抓住租金抵首付与备案总价对不上这一点。证明返租承诺没有真正进入交易。
- 借程序。以复议申请锁定查处职责。指出仅询问几句就下结论，属未尽调查义务。
复议期间，住建局对开发商立案调查。随后主动撤销原《说明》。不作为被纠正。
四、边界
返租承诺只停在口头、宣传单没留存的，举证会很难。备案价与合同价一致、租金另行支付的，也难认定变相包租。复议解决的是该不该查，不是直接判赔。
