一、三个补不了的期限
其余环节，比如调查没到场、评估没交资料、听证没发言，事后都还能补正。下面三个不行。
- 补偿方案征求意见期不少于三十日，逾期提交的书面意见通常不再进入修改程序。
- 评估复核：收到分户报告之日起五日内书面提出，逾期机构不再受理。
- 评估鉴定：收到复核结果之日起五日内，向评估专家委员会申请。
- 救济期限：对征收决定或补偿决定不服，复议六十日、诉讼六个月，从送达之日起算。
二、决定作出之前，能改的都压在这一段
征收范围确定后，范围内不得新建、扩建、改建和改变房屋用途，暂停期限最长一年。这一年内抢建的部分按规定不予补偿，事后基本争不回来。
补偿方案要公布并征求意见，不少于三十日；因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为方案不符合规定的，应当组织听证会并修改方案。这是全流程修改成本最低的窗口：此时改的是一个数字，往后改的是一份已生效的决定。
调查登记阶段要核对权属、面积、用途三项并留底。表上少写一间房、错填一个用途，会一路带进评估基数，后面每一步都在为它付利息。
三、评估环节：两道程序是串联
评估机构由被征收人协商选定，协商不成按多数决定或随机方式确定；单方指定机构出的报告，程序上就有缺口。
收到分户报告后五日内书面申请复核，对复核结果仍不服的，收到之日起五日内向专家委员会申请鉴定。跳级没用，直接申请鉴定通常不予受理。
常见误解：评估报告不是行政行为，不能单独起诉，只能在针对补偿决定的复议或诉讼中作为证据审查。法院看的是评估程序、参数与依据，不会替机构重新定价。
四、决定送达之后，两条期限同时起跑
征收决定和补偿决定都要载明救济途径和期限：六十日内可复议，六个月内可起诉。
补偿决定是强制执行的直接前提。被征收人在法定期限内既不复议也不诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。走到这一步，能争的只剩程序：有没有事先催告、有没有告知陈述申辩权利、补偿款是否专户存储足额到位、申请材料是否齐备。
五、什么情况下需要找律师
三个节点最值得投入：评估报告刚送达的那五天、补偿决定送达后决定走复议还是诉讼的那几周、以及收到强制执行裁定要审查申请材料的时候。前两个决定实体结果，最后一个决定还能不能拦住执行。自己扛得住的是沟通和取证，扛不住的是期限和文书定性。
六、我们办过的类似案件
下面三个案子的争点，分别落在复核期、补偿决定和强制执行审查上。
- 评估复核申请被拒收，邮寄凭证救回五日——争的是期限起算与提交方式。
- 补偿决定未载明救济途径，被依法撤销——争的是决定书的形式要件。
- 强制执行申请材料不全，裁定不予执行——争的是申请前的催告与专户存储。
这类案子时间窗很窄，早一周和晚一周可做的动作完全不同。刘源源律师处理这类程序争议，第一步总是先把所有送达日期排成一张表。
七、边界
如果房屋位于集体土地上，适用的是土地管理法与实施条例那一套：预公告、调查、听证、补偿安置方案公告、签订协议、作出补偿安置决定，文书名称和期限都不同，照抄本文日期会出错。如果征收决定已作出多年、房屋早已拆除，多数节点已经关闭，只剩赔偿之诉。如果被征收人已签约领款，再回头争征收决定通常缺乏实际影响。本文不针对具体案件下结论。