一、先看估价结果页：这两项到底有没有单列
报告前部一般有一页「估价结果」，写着总价、单价、建筑面积。要盯的是总价下面有没有分项。
- 分项里出现「房屋价值」「装饰装修」「附属物」三行，说明分开算了，逐行核。
- 只有一行「房屋价值」，后面附一句「含装修」，那就要问：含了多少、怎么算的、依据在哪。
- 明写「不含室内装饰装修及附属物」，那就是漏项，处理方式与算低了完全不同。
这三句话的区别很大，很多人只看总价，恰恰把最关键的一句跳过去了。
二、再翻明细表：三栏最容易出问题
报告的附表或技术报告里，通常有分项明细。按三栏核。
- 装饰装修：有没有按项目列（地面、墙面、吊顶、门窗、厨卫、水电改造），还是只给一个包干数。包干数的，要问包干的依据和单价来源。
- 附属物：围墙、水井、化粪池、水泥地坪、车棚、太阳能、空调、有线电视、管道燃气，逐项对。这一栏最常整段缺失。
- 未登记面积：有没有单列、按什么标准折算、有没有注明「不予补偿」及其依据。
核的时候拿一支笔，边看边打勾。缺一项记一项，不要凭印象事后补。
三、回到估价对象页，把面积对一遍
估价对象页写着坐落、用途、结构、层数、建筑面积。这一页的数字与产权证、与实测、与你实际使用的面积，三者常不一致。
差在哪里要写清楚：是公摊口径不同，是阳台按一半算，是层高不足按比例折算，还是搭建部分完全没计入。口径不同不必然是错，但必须写进报告；没写，就是可争的点。
四、漏项怎么提，才是有效提出
有效的异议要具体到「哪一项、多少量、依据什么」。
- 书面提出，十日内递交复核申请，逐条列项，不要只写「有漏项」。
- 附证据：装修合同、主材清单、付款凭证、施工前后照片、附属物照片和尺寸。
- 要求重新查勘的，一并写明，并约定时间。
举证材料按「有没有、有多少、值多少」三层准备。有没有靠照片，有多少靠尺寸和清单，值多少靠合同和票据。三层缺一层，这一项多半按最低标准给。
五、什么情况下需要找律师
装修投入较大、报告里却只给一个包干数的时候；附属物整段没列、征收方说「已经含在房屋价值里」的时候；以及未登记面积被一刀切认定不补、需要判断依据是否成立的时候。这类案子的价值往往不在总价，而在这几栏的加减。
六、我们办过的类似案件
下面几件，争的都是报告里少算的那几项。
- 强拆后补偿无门，复议撤销告知书——先把挡路的文件撤掉，才有机会重算。
- 征收决定程序违法，确认违法——评估环节缺项，也是程序问题。
- 未补偿即强拆，征收方被判违法——补偿没落实就动手，后面只能整体重谈。
报告怎么逐页抠，何宁宁律师和敬维怡律师经验比较多。
七、边界
装修折旧是正常做法，用了十年的装修按原价主张，通常不会被采纳。附属物中属于违法搭建的部分，可能被单独处理，不与合法建筑合并计算。还有一种情形：房屋在评估前已经腾空、装修被拆除，报告里记为零并非漏项，此时要证明的是拆除前确实存在，而不是报告算错了。
本文不针对具体案件下结论。