一、实地查勘的三方在场规则
按《国有土地上房屋征收评估办法》关于实地查勘的规定，估价师要到现场查看房屋状况、拍摄内外影像、做好查勘记录。房屋征收部门和被征收人应当协助，提供必要的资料。
签字环节的规则更细：查勘记录通常要由估价师、征收部门人员、被征收人三方签字确认；被征收人拒绝签字的，应当由无利害关系的第三人见证并说明情况。这一条的意思是，签字环节不能空着，要么你签，要么有人见证。
- 通知：查勘前应当约时间，让你能到场。
- 记录：面积、结构、层数、成新、装修、附属物，逐项记。
- 影像：内外都要拍，照片要能看出位置和现状。
二、没通知，问题出在哪一环
先分清三种情形，它们的性质不同。
- 通知了、你不在场，估价师凭外观和资料完成查勘，并有第三人见证。这一种程序上多半站得住。
- 没通知、直接进场，记录上却是「被征收人已签字」。这就是记录造假，性质最重。
- 没通知、也没进门，靠外围观察和权属资料出报告。报告的依据基础最薄弱。
调取材料时点名要三样：实地查勘记录、现场照片、查勘人员名单。记录上的签字是不是你本人签的，一看就清楚。
三、报告不一定作废，要看瑕疵影响了什么
法院处理这类问题，看的是瑕疵与结论之间有没有因果关系。
- 影响面积：查勘时没进门，把搭建部分、阁楼、地下室漏算，这直接影响总价，属于实质影响。
- 影响成新率：没看内部结构、装修年限，按外观推定成新，误差可能很大。
- 影响装修和附属物：没进门就无从核实，这两项常被直接记为零。
- 不影响结论：只是照片拍得少、记录写得粗，但数据来源于权属资料且与实测一致，通常不构成撤销理由。
所以起诉时不要把请求写成「报告无效」，而要写「该报告不能作为补偿决定的依据」，并指明不能采信的具体栏目。
四、两条补正路径
一条在评估程序内：十日内书面申请复核，明确要求重新入户查勘，并把漏项、错项逐条列出。另一条在评估程序外：对补偿决定申请复议或提起诉讼，请求撤销并责令重新作出。
两条可以同时走，但要各算各的期限。走复核的，最好附上能证明房屋现状的照片、装修合同、施工记录，光提异议不附材料，复核往往就是一句「维持」。
五、什么情况下需要找律师
查勘记录上有你的名字、但你从没签过的时候；报告里的面积与产权证或实测差得较多的时候；以及装修投入较大、报告里却一项未列的时候。这三类问题都需要先把「记录是否真实」这一层拆开，再谈价格。
六、我们办过的类似案件
下面几件，争的都是程序环节有没有走实。
- 征收决定程序违法，确认违法——程序不是形式，缺一环就可能被撤销。
- 征收决定被确认违法，但未撤销——结果有轻重，请求要分层写。
- 厂房遭强拆无决定书，两机关均违法——连文书都没有，依据基础更谈不上。
程序链条怎么查，于大伟律师和程春梅律师处理得比较多。
七、边界
你长期不在本地、通知寄到户籍地址而未收到的，机关可能主张已尽通知义务，此时争的重点转向送达是否有效。房屋已经拆除、现场不复存在的，重新查勘无从进行，只能靠拆除前的照片、影像和邻居证言补。还有一种情形：你在查勘记录上签了字、只写了「不同意补偿标准」，没写具体异议，事后主张漏项，说服力会打折扣。
本文不针对具体案件下结论。