一、先分清失能在法律上是什么
按《民法典》关于成年人行为能力的规定，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由法定代理人代理实施民事法律行为；不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由法定代理人代理或者经其同意、追认，但可以独立实施纯获利益的或者与其智力、精神健康状况相适应的行为。
认定需要经法院程序，由利害关系人或者有关组织提出申请。签补偿协议显然不属于与智力、精神健康状况相适应的小额行为，这一点几乎没有争议。
二、已被认定无行为能力的：本人签字无效
按《民法典》关于民事法律行为效力的规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。此时应由法定代理人代为签约。
- 监护人按法定顺序确定：配偶；父母、子女；其他近亲属；其他愿意担任的个人或组织，须经居民委员会、村民委员会或民政部门同意。
- 对监护人有争议的，由被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或民政部门指定，也可以直接向法院申请指定。
- 由无监护权的子女代签，属无权代理，效力待定，其他权利人可拒绝追认。
三、未被认定的：用证据还原签约时的状态
可用的证据包括住院病历、诊断证明、用药记录、护理记录、签约现场录像、在场人证言，以及事后申请的司法鉴定。
能证明签约时完全不能辨认的，主张无效；只能证明判断能力明显下降的，主张重大误解或显失公平撤销。撤销有期限：重大误解自知道或应当知道撤销事由之日起九十日内，显失公平为一年内，逾期消灭。行政协议的撤销之诉另有起诉期限，一般是六个月，两套期限要同时盯住。
四、协议内容本身也要看
- 补偿项目是否齐全，单价是否明显低于同项目其他户。
- 有无一次性了结全部争议、放弃一切诉讼权利的条款。
- 有无附条件，比如限期腾房才付款，条件是否已经履行。
这些不只影响效力，也是谈判筹码。很多案子最后不是靠认定无效解决，而是靠这几处把补偿补上来。
五、顺序建议
立即调取全部病历与护理记录，固定签约前后的精神状态；尚未认定行为能力的，同步申请认定程序与指定监护；向征收方书面提出异议，要求暂缓履行协议、暂停拆除；在期限内提起撤销或确认无效之诉。四步里最容易被忽略的是第二步，而它往往决定后面能不能立住。
六、什么情况下需要找律师
老人签约后不久去世，子女才发现协议内容的，证据固定难度很大。多名子女分别主张监护权、又各自与征收方接触的，需要先确定谁来代表。协议已履行、房屋已拆除的，只能转向赔偿，请求的写法与确认无效完全不同。
七、我们办过的类似案件
涉及老人的房屋争议，往往同时牵涉权属、赡养与代理三层关系。
- 子女强占老人房屋，判令腾退返还——争的是老人居住权益与子女的占有是否正当。
- 安置房分配被反悔，按协议继承三套——争的是老人安排能否按约定落实。
熊斌蓉律师办理涉及老年人权益与家庭财产类案件较多，可以先从病历时间线入手。
八、边界
老人虽然行动不便但意思清楚，仅以失能为由主张无效，难以成立。协议已履行完毕、房屋已拆除的，恢复原状不可能，只能主张赔偿差额。若代签人事后取得追认，或老人清醒时以书面方式确认，效力瑕疵可能被补正。
本文不针对具体案件下结论。