一、登记是分水岭
按《民法典》关于居住权的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住需要；设立居住权应当采用书面形式订立合同，并向登记机构申请登记，居住权自登记时设立。以遗嘱方式设立的，参照合同设立的规定，同样需要登记。
所以第一步只有一个动作：调取不动产登记簿，看有没有居住权记载、期限多长、范围多大。只有合同、或只有遗嘱未登记的，不产生物权。
二、已登记：征收时按用益物权处理
《民法典》关于征收补偿的规定明确，因征收、征用致用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。居住权属于用益物权，这一条是请求权基础。
征收方通常只与所有权人签约，但居住权人是利害关系人，应被通知并纳入补偿安排。落地方式有两种：产权调换的，要求在安置房上保留居住权并办理登记；货币补偿的，按剩余期限折算，可参照同地段租金乘剩余月数，或由评估机构出具意见。
补偿协议未考虑居住权即已签订的，居住权人可主张该协议侵害其权益，或向所有权人主张相应份额。
三、未登记：只有合同，只能找所有权人
合同有效，但属于债权。补偿归所有权人，居住权人不能直接向征收方要钱。可以主张所有权人违约，因其无法继续提供居住，要求赔偿或返还已付对价；也可以依合同约定的补偿分配条款主张。
遗嘱设立未登记的同样处理。继承人之间对居住安排有争议的，可以在继承案件中一并解决，不必另起一案。
四、几个容易踩的坑
- 以为户口在里面就有居住权：户口不产生居住权。
- 以为长期居住就已设立：民法典施行后需登记，施行前的老案件要看当时的法律与政策。
- 以为居住权可以转让、继承：法律明确不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，另有约定的除外。
- 以为居住权能阻止征收：不能。征收是公权力行为，居住权的效果是获得补偿，不是否决项目。
五、现在能做的
调登记簿，确认是否登记、期限与范围；向征收方书面提交居住权情况说明，附合同或遗嘱、登记证明，要求在补偿方案中单列；与所有权人就分配达成书面约定，避免款项一次性支付后无处追索。
六、什么情况下需要找律师
居住权已登记但征收方拒不承认、直接与所有权人签约付款的，需要在协议履行或补偿决定环节介入。居住权系遗嘱设立、继承人对效力有争议的，要先解决继承再谈补偿。协议已签、房屋已拆，居住权人只剩向所有权人追偿一条路，时间拖得越久越难执行。
七、我们办过的类似案件
居住权的争点通常很集中：有没有登记，能不能对抗第三人。
- 安置房居住权，确认有权居住使用——争的是居住权在安置房上的延续。
- 居住权纠纷再审，驳回再审申请——争的是居住权主张在再审阶段的审查标准。
李永慧律师办理居住权与安置房权益类案件较多，可以先看登记簿上的记载方式。
八、边界
为规避债务或博取征收补偿而临时设立的居住权，可能被认定无效。房屋本身属违法建筑的，居住权无从设立。居住权期限已届满或权利人已死亡的，居住权消灭，不能再主张补偿。未登记且合同未约定征收情形分配的，只能按违约处理，金额通常有限。
本文不针对具体案件下结论。