一、项目名字不决定法律性质，土地性质才决定
城中村改造、旧村改造、片区更新，都是工作口径，不是法律概念。判断依据是土地登记簿，以及房子占的是集体土地还是国有土地。
- 集体土地：拆房收地，法律上要走征收，即符合《土地管理法》关于公共利益情形的规定，报省级以上政府批准，再按征收程序公告、签协议。
- 国有土地：走《国有土地上房屋征收与补偿条例》，由市、县级政府作出房屋征收决定。
- 一个项目范围内既有国有又有集体的，应当分别走两套程序，一份方案全包通常是错的。
二、决定主体不同，公告名称也不同
这是最容易核对的一步，看公告标题就够了。集体土地征收发的是征收土地公告、征地补偿安置方案公告，前提是省级政府或国务院的征收批准；国有土地征收发的是房屋征收决定公告。
只贴了改造通告、搬迁公告、腾退通知，又没有上述任一公告的，一般不构成征收程序。此时对方可以协商，但没有作出补偿决定、申请强制执行的权力基础。
三、补偿依据两套，算法不能混
- 集体土地：按《土地管理法》关于征收补偿的规定，农用地按区片综合地价，农村村民住宅按重置成本、安置房或货币补偿，坚持先补偿后搬迁、居住条件有改善；其他地上附着物和青苗的标准由省级制定。
- 国有土地：按条例规定，补偿不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格，由评估确定。
常见错位是用集体土地房屋的重置价去套国有土地上的房子，或者反过来用商品房单价套农村住宅。看到单价明显偏离当地同类水平，先问依据是哪一套。
四、救济路径不同，力气别用错
集体土地：对征地补偿安置方案、补偿安置决定不服，可以复议或起诉；对省级政府的征地批准不服，走复议渠道。国有土地：对房屋征收决定、补偿决定不服，可以直接复议或起诉，对评估结果先申请复核、鉴定。
城中村改造中由村集体表决通过的腾退方案，性质上是集体内部决策，原则上不属于行政诉讼受案范围。但如果街道办、镇政府介入实施强制腾退、断水断电，那是对外作出的行政行为，可以就该行为起诉。
五、三步判断自己在哪套程序里
第一步查土地性质，看登记簿或权属证书；第二步查有无省级以上政府的征收批准文件和征收土地公告；第三步看补偿依据的名称，是区片综合地价还是房地产评估报告。三项对得上，程序才顺；任何一项对不上，都是可以书面质疑的抓手。
六、什么情况下需要找律师
已经收到限期腾房通知、被断水断电，或者以查处违建名义推进的，个人交涉基本无效。村集体表决的户数、票数、公示期本身有瑕疵的，需要在诉讼中一并主张。补偿方案里同时出现两套标准的，建议尽早把文件调齐再谈。
七、我们办过的类似案件
程序性质判断错，诉讼请求就会跟着错。
- 村委会以收地代征收，诉求被驳回——争的是收回集体土地与征收是不是一回事。
- 征收决定被确认违法，但未撤销——争的是程序违法后判决如何落地。
文品良律师办理征收决定合法性争议较多，可以先把项目属于哪套程序定下来，再决定告什么。
八、边界
项目已取得省级以上政府征地批准、公告齐备的，讨论重点应转向补偿标准与评估，而不是程序性质。房屋虽然在集体土地上，但已完成转用并纳入国有土地储备的，性质以批准文件为准。已经签约交房的，再主张程序错位，救济空间有限。
本文不针对具体案件下结论。