一、国有土地：房地一体，地价在房价里
按《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于补偿的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这里的「类似房地产市场价格」，本身就把占用范围内的土地使用权算进去了。
《国有土地上房屋征收评估办法》也说得很直接：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下的价值。所以不存在「房屋一个价、土地再一个价」的算法。
这条规则是双向的：你不能另外主张一笔土地出让金；反过来，对方也不能以「土地是国家的」为由，把地价从房价里扣掉。
二、不能单列，但有三件事可以争
地价含在房价里，不等于地的影响不能主张。评估时以下三项属于必须考虑的因素。
- 区位：临街还是巷内、距主路多远、周边配套。这一项在比较法修正里权重最高。
- 容积率与可利用程度：同样面积，能建多少、现状密度如何，直接影响单价。
- 院落空地：这是最常被算成零的一项。城镇私房、老院落里的空地，属于占用范围内的土地，应当计入价值。
所以争法不是「另要一笔地价」，而是「这三项在报告里有没有体现、修正系数怎么定的」。
三、集体土地：结构上本来就是分开的
按《土地管理法》关于征收补偿的规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
这个结构一目了然，是分项的，不像国有土地那样打包。分项之后，每一项的归属也不同。
- 土地补偿费：归农村集体经济组织，不是直接发给农户。
- 安置补助费：用于被安置人员，按安置方式分配。
- 农村村民住宅：单独补，按重置成本或市场评估，含房屋和宅基地权益。
- 地上附着物和青苗：归所有权人，按实际清点。
四、分开不等于都归你
这是集体土地上最常见的误解：以为「土地补偿费也有我一份，可以单独起诉要」。多数情况下，土地补偿费的分配属于集体内部事务，个人直接主张的路径很窄，除非分配方案侵害了成员权益。
个人能直接主张的，主要是住宅补偿、地上附着物和青苗、以及应得的安置补助。起诉前先把「这一笔归谁」想清楚，比争论总额更有用。
五、什么情况下需要找律师
集体土地征收中把住宅和土地打包给一个总数、看不出各自多少的时候；国有土地上院落空地一律按零处理的时候；以及土地补偿费分配方案把某类成员排除在外的时候。
六、我们办过的类似案件
下面几件，争的都是补偿项目的结构。
- 征地补偿决定被诉，二审改判撤销——补偿项目缺项，二审可以改判。
- 七十亩征地补偿悬空，复议责令履职——补偿长期不到位，用履职申请推动。
- 村委会以收地代征收，诉求被驳回——用收地代替征收，主体和依据都不对。
两套规则怎么分，商瑞超律师和何宁宁律师处理得比较多。
七、边界
国有土地上已经按市场价评估、单价与周边成交接近的，再主张「土地价值没算」，很难成立。集体土地上房屋已按重置成本补偿、你又另有宅基地安置的，再要求按国有土地市场价补，缺乏依据。还有一种情形要注意：划拨土地上的房屋，与出让土地上的房屋在评估上可能有差别，这一点要看当地规定和报告中的具体表述，不宜一概而论。
本文不针对具体案件下结论。