一、第一个问题：预公告之后，下一步是什么
征地是一节扣一节推进的。预公告之后是土地现状调查和社会稳定风险评估，再往后是拟定征地补偿安置方案并公告，公告期不少于三十日，然后才轮到听证、签协议、报批和实施。任何一环缺席，后面的动作都站不稳。
再追一句最能试深浅：方案公告期内你能做什么？他答得出「可以提意见、可以要求听证」，说明真跟项目走过；绕回「到时候再说」，就是没走过。
评估这一环更见功夫。国有土地上房屋征收，收到评估报告之日起十日内可申请复核，有异议还可申请鉴定。问一句「评估报告拿到手，几天内要动」，答不出天数的，基本没处理过评估争议。
二、第二个问题：办过的案子里，最难的一处卡在哪
这个问题没有标准答案，但有共性：真办过的人一定卡过。可能是被告主体定不下来——拆房的是街道、下决定的是区里、现场来的是施工队；可能是送达没有照片，签收时间说不清；也可能关键材料被以「不属于公开范围」挡回，绕两轮才拿到。
答得出细节的人，会讲某次开庭前补交的证据、某份文书落款日期对不上、某个证人最后没出庭。答不出的只说「都挺难的」，然后把话题拉回「你这个案子没问题」。
三、第三个问题：这类案子要准备哪几样材料
清单有共性：房屋和土地的权属凭证、建房审批或用地手续、征收公告与补偿方案、评估报告及送达凭证、历次收到的决定书和通知书，以及反映房屋原状的照片、视频。企业还多一层：营业执照、纳税记录、设备清单、停业损失依据。
他自己列得出这份清单，说明知道要证明什么；只说「你把手上有的都发我」，说明打算边看边想。后一种在咨询阶段看不出问题，进程序就是反复补材料、错过举证期限。
四、什么案子都接，和只做征拆，风险各在哪
什么都接的律师，沟通方便、价格灵活，但征拆的节奏未必熟。除复议六十日、起诉六个月这些硬期限，还有大量只在本领域通行的操作习惯：先申请信息公开摸清项目底细，再针对具体行为逐份起诉，赔偿另起一轮。这不是看两天法条能补的。
反过来，只做征拆也有代价。判断带行业惯性，容易把「先确认违法」当成唯一路径，忽略调解、置换、异地安置这些不上法庭的解法；案子多时，你的可能排在后面。选哪种，取决于你的案子现在需要有人猛推一把，还是需要有人陪着磨。
五、什么情况下需要找律师
补偿决定已下来、限期拆除通知已贴到门上、房子已被推平，或者评估报告刚到手而复核期只剩几天，自己摸索的代价就是期限。另一种是谈了半年毫无进展，对方每次都说「再等等」，此时需要有人把节奏改过来。
六、我们办过的类似案件
下面几件都卡在节点判断上，差一步结果就不同。
- 征地补偿决定被诉，二审改判撤销——一审没打下来的点，二审从程序上找到了入口。
- 复议期间遭突袭强拆，确认违法——复议还没走完房子就被推了，时间点是关键。
- 未签协议房屋被强拆，确认违法——没有协议、没有补偿就直接动手，先锁违法性。
面谈时想让律师把流程讲细，可以找文品良律师或者吴佳妮律师。
七、边界
三个问题能筛掉明显没办过案的人，但筛不出他会不会用心。有的答得好，接了交给助理；有的话不多，材料做得极细。另外，集体土地征收和国有土地上房屋征收规则不同，问题要按案子类型问，别拿一套模板套所有情形。
本文不针对具体案件下结论。