内容简介
不能简单说「无效」，但它是一份有瑕疵的报告，而且这个瑕疵是可以主张的。条例要求评估机构由被征收人协商选定，协商不成才走多数决定或随机选定。征收方直接指定，等于跳过了法定前置环节。实务中的有效做法是：程序上主张选定违法，实体上主张报告不能作为补偿决定的依据，两条一起走。
法律依据
- 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，可以通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
- 同条第二款：房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
- 同条例第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对被征收房屋价值的评估，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响价值的因素。
- 同条例第十九条第二款：对评估结果有异议的，可以向评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
- 《行政诉讼法》第七十条：行政行为主要证据不足、违反法定程序的，人民法院判决撤销或者部分撤销。
为什么「单方指定」值得争
有三层理由，从弱到强：
第一层，程序上少了必经环节。协商选定是法定的第一步，不是可有可无的形式。征收方直接委托，等于把「被征收人选择权」整个跳过。
第二层，独立性问题。长期承接某一征收方业务的机构，其独立性天然受质疑。条例专门写了「任何单位和个人不得干预」，指向的正是这种关系。
第三层，报告成了补偿决定的唯一依据。补偿决定的价格来自评估报告，报告来源有问题，决定就存在「主要证据不足」的空间。这一层最有力，因为它直接接到撤销的法定事由上。
要举什么证
| 要证明的事实 | 对应材料 | 怎么拿到 |
|---|---|---|
| 从未组织协商 | 补偿方案中无候选名单；无协商通知；无表决或摇号记录 | 申请信息公开，条目写明「评估机构选定过程的全部材料」 |
| 委托关系存在 | 委托评估合同、评估委托书 | 同上；也可在复议、诉讼中要求对方举证 |
| 报告已作为决定依据 | 补偿决定书正文引用的评估报告编号、日期 | 补偿决定书原件或公告文本 |
| 送达时间 | 签收单、邮寄回执、公告照片 | 自行留存 + 要求对方提供送达凭证 |
三件事要同时做
- 别放弃复核和鉴定。这两步有严格期限，且不因程序争议而中止。价格这条线该走还得走，否则程序赢了、价格也没机会改。
- 把「未协商」写成明确的事实主张。不要写「评估不公」，要写「未按第二十条规定组织协商选定，直接委托某机构，程序违法」。
- 对照本省办法。条例把细则授权给省级，本省文件里往往写明了候选机构产生方式与表决规则，这是最直接的比对标准。
一个可参考的处理路径
数据一旦偏离，后面每一步都会跟着偏。428 平的房子拆了，176 平被说成违建 里能看到这种连锁效应：面积认定先出错，评估、补偿、安置全部按错误基数计算，最后要在三个环节同时纠正。
边界
选定程序违法是否足以撤销补偿决定，需结合瑕疵程度、是否影响评估结果实质公正等因素综合判断，各地裁判尺度不完全一致。本文不构成对任何具体报告效力或案件结果的预期；具体主张需以项目材料与本地规定为准。
