一、买卖不破租赁管的是换房东，不是房子没了
按《民法典》关于租赁物在租赁期间发生所有权变动的规定，租赁物被转让的，原租赁合同对新所有权人继续有效，前提是租赁物仍存在、仍可供使用收益。
征收里两件事同时发生：所有权转归国家，房屋随后被拆除。前者是权利主体变更，后者是标的物灭失。所以租约不是被征收”破除”的，而是因标的不再能交付而终止：向房东主张的是合同清算，不是分配补偿款。
二、租约算到哪一天
- 起点：征收决定公告不影响租约效力，公告之后房屋仍可使用，租金照付。
- 终点：补偿协议约定的腾空交房期限，或实际清场之日。此前占有有合同依据，此后继续占用即无权占有。
- 有约定的按约定：写”遇征收自动解除”的，解除时点可能早于交房日，已付未用部分应当退还。
腾空前把交房期限、剩余租期、已付款项列成一页交给房东。
三、”遇征收自动解除”的条款怎么用
这类条款一般有效，是把合同目的不能实现的情形具体化。要看三处：解除时点写的是签约日、公告日还是交房日；有没有”互不承担违约责任”——有这一句，违约赔偿空间被压缩，但押金、预付租金、装修残值仍可主张；是不是出租人单方提供的格式条款，”补偿全归出租人、承租人无条件腾退且不得主张任何费用”这类约定排除承租人主要权利，可按《民法典》关于格式条款效力的规定主张无效。
四、四笔钱分别找谁
- 押金与剩余租期租金：找房东，属于合同清算。
- 装修残值：先看约定，无约定按未摊销余额；补偿明细列了装修项的，可就该项主张不当得利。
- 搬迁费：拆装、运输、调试的实际支出，凭合同与发票；出租人已领的，按约定或不当得利主张份额。
- 停产停业损失：法定对象是被征收人，能否分取决于合同与实际经营，多数只能通过民事途径向房东追。
五、承租人在补偿程序里站哪
不是被征收人，对征收决定、补偿决定一般无原告资格；能起诉的是直接针对本人的行为，比如单独下达的清退通知、停水停电、封店。可主动做的三件事：书面提交承租人主张、要求补偿方案单列装修与搬迁；申请公开补偿协议与结算明细；腾空前固定装修与经营证据。身份不变，但决定民事案里有没有证据可用。
六、什么情况下需要找律师
房东拿”自动解除、互不担责”拒绝补偿，条款效力与解除时点要判断，请求权基础写错会被直接驳回。房东已领款又否认含装修、搬迁项，结算明细个人调不出来。征收方直接下通知、断水断电、强制搬离，诉讼对象与请求和租赁纠纷是两套。装修投入大、票据不全，残值折算与举证顺序要提前设计。
七、我们办过的类似案件
非所有权人的利益往往要靠另案单独主张，不能指望搭在房东的协议里。
- 公房腾退补偿，二审保住委托人利益——争的是非产权登记人的居住与补偿利益。
- 补偿金额与协议不符，确认不履职——争的是协议约定的款项未按约支付。
李永慧律师办理租赁、公房与协议履行类案件较多，切入点常从合同条款和付款流水开始。
八、边界
租赁合同无效、违规转租、擅自改变用途的，装修和剩余租期主张常被驳回。房屋被认定违法建筑并拆除的，装修损失一般不予补偿。已签腾退承诺并领取搬迁补助的，再主张装修残值需先证明补助不含装修项。承租人与房东已结算并履行完毕的，另行主张难获支持。
本文不针对具体案件下结论。