内容简介：要分清两个概念：面积认定看权属与实测，不因用作经营而变；补偿口径看用途，决定按什么对象比较、给哪些项目。把「营业面积」当成「房屋面积」去主张，通常会被驳；反过来只谈面积不谈用途，又拿不到经营相关的补偿。
律师提醒：三处最容易出错：把沿街部分单独算「营业面积」要求按商铺单价补；把住宅全部面积按营业面积主张；以及忽略「实际经营范围」与「房屋总面积」的差别。正确做法是：面积按实测与权属，用途按经营事实，两项分别主张。可参考 住改商的房子拆迁，能按商铺补吗。
两套口径的区别
| 口径 | 依据 | 结果 |
|---|---|---|
| 面积认定 | 权属证书、测绘报告、实测记录 | 确定补偿的计算基数（多少平方米） |
| 用途认定 | 实际经营事实、审批或历史形成情况 | 确定按什么对象比较、适用哪些项目 |
| 经营范围 | 现场布局、租赁或自用情况 | 影响停产停业损失的计算基础 |
法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定房屋价值补偿不得低于公告日类似房地产市场价格，「类似」包含区位、用途、建筑结构等要素；第二十条规定评估机构由被征收人协商选定，评估应按房屋实际情况进行。
第二十三条规定停产停业损失应予补偿，具体办法由省级制定，通常以实际经营面积或经营规模为计算基础。这与房屋价值补偿的面积口径并不相同。
《民法典》第二百七十九条规定住宅改变为经营性用房的条件，用途合法性影响能否按经营用途评估，但不改变房屋的建筑面积。
边界
各地对住改商面积与用途的处理差异较大，本文只讲两套口径的区别，不构成对任何案件补偿金额的预期。