内容简介：一般情况下，认实际使用、实际建房的那一家。前提是两个条件：双方属于同一集体经济组织成员，互换经过集体同意或者备案。登记不是互换协议的生效要件，但征收部门建档只认登记簿和户籍，实际权利人要靠协议加使用事实去纠正。
宅基地使用权在本集体内部互换，法律没有规定必须登记才生效，这与商品房买卖不同。登记影响的是对抗第三人的效力，不是合同本身的效力。
要把「协议有效」和「征收部门认谁」分开。前者是民事判断，后者是行政建档。拿着有效协议去要求改补偿对象，需要先让征收方看到完整的使用链条，而不是只递一张纸。
判断点：双方是否同集体、有没有书面互换协议和村委会盖章、互换后谁建的房、谁在交水电和税费、宅基地档案里登记的使用人写的是谁。这几项对得上，认定就稳。
协议管效力，档案管认定，两条线都要走。
熊斌蓉律师提醒你：
去镇里的档案室调宅基地登记档案和地籍调查表，看四至、面积、使用人三栏，很多老档案还留着最初分配记录。
让村委会出具互换事实的书面证明，附会议记录或当年经办人的说明；只有口头认可，到了征收环节基本不算数。
征收范围公告后、补偿方案公示期内就要书面提异议并留回执，别等到签约当天才说「这院是我的」，那时名单已经定了。
法律依据
《民法典》关于宅基地使用权的规定明确，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定，本集体成员之间的宅基地使用权互换，属于集体内部流转。
《土地管理法》关于宅基地的规定确立了一户一宅、面积法定、经批准使用的框架。互换后未办理变更登记，属于登记管理与实际权利状态不一致，处理时以协议和实际使用情况为基础认定。
边界
跨集体经济组织互换、城镇居民参与受让的，协议通常无效，谈不上认哪一家。一方反悔且从未实际交付、对方也没建房的，只剩债权关系。已经登记在一方名下、另一方仅口头使用的，认定会更偏向登记权利人。本文不针对具体案件下结论。