内容简介：因为商铺看的是收益，不是邻居的每平米单价。有租金收益的商用房，评估通常用收益法，把未来租金折成现值；住宅有可比成交，才用市场法。
同一栋楼，住宅和商铺的单价没有可比性。商铺的价值取决于位置、客流、租金水平和空置率，用住宅的成交单价去套，方法本身就错了。
要分清两种方法：市场法找可比实例，收益法算租金还原。方法选错，参数再精细也白搭。
判断点落在评估报告的「估价方法」一栏：写的是哪一种，租金参数取自哪里，还原率怎么定的，有没有租金调查表。
先看方法，再看数字。
刘源源律师提醒你：
把评估报告的估价方法、参数取值、租金来源三页复印下来，逐项问依据。
常见坑是只盯着总价喊低，没注意方法选错，结果复核和鉴定都抓不住重点。
对参数有异议，在收到报告后的法定期限内书面申请复核，并把租赁合同、周边租金行情一并附上。
法律依据
《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当对市场法、收益法、成本法、假设开发法等进行适用性分析后选用；类似房地产有交易的，应当选用市场法；有经济收益的，应当选用收益法。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求补偿不低于类似房地产的市场价格。对商铺来说，「类似房地产」是同类商铺，不是同小区的住宅。
边界
商铺长期空置、没有稳定租金记录的，收益法参数难以确定，评估机构可能改用市场法，此时可比实例的选择就成为争点。房屋用途登记为住宅、实际经营的，按商业还是住宅评估另有规则。本文不针对具体案件下结论。