内容简介：补偿协议只能由房东签。被征收人是房屋所有权人，租客不是，签不了补偿协议。但租客的装修损失、搬迁费、停产停业损失，可以单独向房东或征收部门主张。
这里要分清两份文件：补偿协议，和腾退、搬迁协议。租客被要求签的通常是后者，签了只代表按期交房，不代表放弃向房东索赔的权利。
征收部门把搬迁费、停产停业损失算给谁，各地做法不一。有的直接算给房东，由房东与租客结算；有的要求租客提供租赁合同和经营材料后单独列项。两种做法都不等于租客没有请求权。
判断点：租赁合同里对征收、提前解约、装修归属有没有约定；租客是否以该址办理营业执照并实际经营；剩余租期还有多久。这三点决定能主张多少。
谁签协议，和谁能拿钱，是两件事。
陈萍律师提醒你：
租客把租赁合同、租金转账记录、装修发票、营业执照、纳税凭证收齐，尤其能证明「以该址经营」的那几张。
房东签约前应书面通知租客解除租赁并保留送达凭证，否则租客可以主张剩余租期的损失，这笔钱往往比搬迁费高。
租客的损失属于民事索赔，诉讼时效三年；对补偿决定本身不服的才是六十日复议、六个月起诉，两条线不要混着走。
法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿，被征收人是被征收房屋的所有权人；第二十五条进一步明确，由房屋征收部门与被征收人订立补偿协议。
同条例关于补偿范围的规定把因征收造成的搬迁、临时安置费用和停产停业损失列入补偿项目。承租人虽非被征收人，但对上述实际支出和损失，可以依租赁关系和实际经营情况主张。
边界
房管所直管公房、单位自管公房的承租人，在多数地方有独立的补偿地位，与市场化租赁完全不同，不能套用本文结论。转租、群租、擅自改变住宅用途的，主张会受限。租赁合同已明确约定「征收补偿全部归出租人」的，租客仍可争装修残值，但空间很小。本文不针对具体案件下结论。