内容简介：按市场租金。收益法算的是这间铺子的客观收益能力，不按你和租户签的合同价。
收益法的逻辑是把未来能收的租金折成今天的价值。既然是估价，取的就得是同类商铺在当前市场上的正常租金水平，而不是某一个租户谈下来的价格。
要分清两种租金：合同租金和市场租金。合同价明显低于市场，评估会往上修正；明显高于市场，也会往下修正。偏低时你觉得吃亏，偏高时征收方也会提出来。
判断点落在报告的三处：租金数据从哪里来、空置率取多少、还原率怎么定。这三项写得含糊，结论就没法核对。
参数不写清，数字就没法争。
吴佳妮律师提醒你：
先看报告里的租金来源，是可比实例成交租金，还是中介挂牌价，两者分量不同。
再自己收集证据：周边同类商铺的租赁备案、成交合同、挂牌信息，按面积和楼层整理成对照表。常见坑是只拿自己的合同去争，而合同价恰恰是偏低的那个。
对结果不服的，收到报告之日起十日内申请复核评估；对复核仍不服的，再申请专家委员会鉴定。
法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格。市场租金正是这个市场价格的组成部分。
同条例第17条把停产停业损失单列，商铺的经营损失另算，不能和租金收益混在一处，否则同一个损失会被算两遍或者一遍都没算。
边界
如果商铺已经长租、合同租金明显高于市场且剩余租期较长，可以主张按实际收益适当修正。如果商铺长期空置，评估只能按市场客观收益推算，实际收入为零不代表价值为零。如果区域缺少可比租金数据，收益法的主观空间会变大，这时更要盯参数。本文不针对具体案件下结论。